Mehrfamilienhaus verkaufen – 6. Wichtige Punkte für den Eigentümer beim Verkauf

Ein Mehrfamilienhaus zu verkaufen ist schwieriger als eine einzelne Wohneinheit, da mehrere wichtige Punkte beim Verkauf zu beachten sind.

Die Wertermittlung bei einem Mehrfamilienhaus ist komplexer da jede einzelne Wohneinheit über den Zustand beurteilt werden muss. Der Verkauf eines Mehrfamilienhauses muss professionell aufbereitet werden. Die Kaufinteressenten die sich für ein Mehrfamilienhaus interessieren verfügen meistens über viel Erfahrung und analysieren die Immobilie äußerst präzise. Wir wissen ganz genau worauf unsere Investoren achten und worauf sie großen Wert legen, daher ist es uns möglich alles so gut vorzubereiten, sodass eine zügige Protokollierung stattfinden kann.

Mehrfamilienhaus verkaufen? Was ist zu beachten? Wie wird der Verkauf trotz Komplexität zum Erfolg? Antworten auf diese Fragen und Tipps zum Verkauf eines Mehrfamilienhauses erhalten Sie hier bei uns im Ratgeber. Fragen und Antworten zum Thema Mehrfamilienhaus Verkauf erhalten Sie hier im Bericht :

1. Mehrfamilienhaus verkaufen – Was muss ich berücksichtigen?

Ein Mehrfamilienhaus ist eine Immobilie, die, verglichen mit einer Wohnung oder einem Einfamilienhaus, in der Regel einen höheren Wert hat. Da es beim Verkauf um entsprechend hohe Beträge geht, können Fehler oder eine schlechte Vorbereitung schnell große Verluste bedeuten.

Ein höhere Kaufpreis kann erzielt werden, wenn die einzelnen Wohnungen in einem Mehrfamilienhaus aufgeteilt werden und einzeln veräußert. Dies ist selbstverständlich wiederum mit mehr Arbeit verbunden. Das Potenzial der Immobilie ist ebenfalls zu berücksichtigen, denn eventuell hat Ihre Immobilie unbekanntes Potenzial welches den Wert nochmal enorm steigert, so kann es durchaus möglich sein, dass man Ihre Immobilie nochmal erweitern kann oder die Immobilie aufstocken. Dies kann lediglich nur mit Experten und erfahrener Architekten überprüft werden, welches wiederum mit hohen Kosten verbunden ist.

Wir haben ein Team aus Wissenschaftlern, Analysten, Architekten die Ihnen kostenfrei eine erste kurze unverbindliche Meinung mitgeben können. Weitere Infos unter www.icg-immobilien-bewertung.de

Die Zielgruppe die sich für den Kauf eines Mehrfamilienhauses interessiert sind professionelle Kapitalanleger mit viel Erfahrung. Der professionelle Ablauf beim Verkauf ist unabdingbar.

Ein Mehrfamilienhaus besteht aus mehreren Wohneinheiten die meistens komplett vermietet sind.

Beim Verkauf ist es besonders wichtig, dass alle Unterlagen vollständig vorhanden sind sowie Nachweise zur Verfügung stehen die den aktuellen Sanierungsstand dokumentieren.

Die Mietverträge müssen ordnungsgemäß aufgestellt worden sein, das bedeutet, dass nicht nur die genaue m² Angaben im Mietvertrag stehen müssen sondern auch der vollständige Name des Mieters, die Lage der Wohnung, die Kaltmiete, die Nebenkosten, das Datum des Einzugs sowie eine Unterschrift und gegebenenfalls ein Grundriss zur Wohnung. Die Miethöhe ist für den Kaufinteressenten besonders von Bedeutung da dies die kalkulierte Rendite widerspiegelt. Zu hohe Mieteinnahmen, die über den Marktschnitt liegen, müssen gut begründet sein.


 

Die Beurteilung bei einem Mehrfamilienhaus muss so erfolgen, dass jede einzelne Wohneinheit über den Zustand begutachtet werden muss. Die Mietverträge müssen schlüssig zu dem Immobilienzustand sein.

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Mehrfamilienhaus oder einzelne Wohnungen verkaufen?

Da es in mehrere Wohneinheiten untergliedert ist, lässt sich ein Mehrfamilienhaus in mehrere einzelne Eigentumswohnungen umwandeln.

Es besteht ebenso die Möglichkeit die Wohnungen in einem Mehrfamilienhaus einzeln zu veräußern, dadurch besteht die Möglichkeit einen höheren Kaufpreis zu erreichen, jedoch ist das nicht bei jedem Mehrfamilienhaus möglich, hierzu ist das Fachwissen eines Experten von Nöten.

Häufig tun genau dies die Investoren die ein komplettes Mehrfamilienhaus erwerben, Sie teilen die Wohnungen und veräußern diese anschließend einzeln um daraus den Gewinn zu erzielen.

Eigentümer sollten dabei aber beachten, dass durch den einzelnen Verkauf der Wohnungen auch mehr Arbeit entsteht. Sollten einzelne Wohnungen noch sanierungsnotwendig sein, so ist es ratsam diese zu modernisieren um einen höheren Kaufpreis zu erzielen.


 

Wie kann man ein Mehrfamilienhaus in Eigentumswohnungen umwandeln?

Um ein Mehrfamilienhaus in Eigentumswohnungen umzuwandeln muss vor dem Verkauf die Aufteilung beim Grundbuchamt beantragt werden.

Damit dem Antrag stattgegeben wird, muss eine Abgeschlossenheitsbescheinigung vorliegen. Die Abgeschlossenheitsbescheinigung bescheinigt, dass eine Wohn - bzw. Gewerbeeinheit im Sinne des Wohnungseigentumsgesetzes (WEG) in sich abgeschlossen ist. Die Abgeschlossenheitsbescheinigung muss schriftlich vom Eigentümer des Grundstücks oder dem Erbbauberechtigten bei der zuständigen Bauaufsichtsbehörde beantragt werden und ist gebührenpflichtig. Die Kosten variieren je nach Baubehörde zwischen 50 und 1.500 Euro, auch bei der Bearbeitungsdauer gibt es keine einheitlichen Regelungen. Diese kann zwischen 14 und 100 Tagen betragen.

Die Abgeschlossenheitsbescheinigung bildet die Grundlage für die vom Notar zu erstellende Teilungserklärung. Die Teilungserklärung ermöglicht die Beantragung der Anlegung von Wohn- oder Teileigentum beim zuständigen Grundbuchamt.

Welche Bedingungen müssen erfüllt sein um Wohnungen in einem Mehrfamilienhaus verkaufen zu dürfen?

Eine Wohnung muss in sich geschlossen sein, damit sie in einem Mehrfamilienhaus als Eigentumswohnung aufgeteilt werden kann. Das bedeutet, die einzelnen Wohnungen müssen baulich durch Decken und Wände voneinander getrennt sein und jede Wohnung einen eigenen verschließbaren Zugang besitzen. Außerdem müssen Wärme- und Schallschutz für jede Wohnung gewährleistet sein. Nur wenn diese Voraussetzungen gegeben sind, erhalten Eigentümer die notwendige Abgeschlossenheitsbescheinigung im Sinne des Wohnungseigentumsgesetzes (WEG).

2. Wer kauft Mehrfamilienhäuser?

Normalerweise interessieren sich vermögende Privatanleger für Mehrfamilienhäuser zudem gibt es Gesellschaften/ Unternehmen die sich auf den Ankauf von Mehrfamilienhäuser spezialisiert haben.


 

3. Wie kann ich einen realistischen Verkaufspreis herausfinden?

Viele Hausbesitzer schätzen den Wert ihrer Immobilie höher ein als er tatsächlich ist. Beim Verkauf kann das fatal sein: Wer an unrealistischen Vorstellungen über den Preis festhält, riskiert Verlust. Am besten kalkulieren Sie den Wert Ihrer Immobilie mit dem Ertragswert die sich folgendermaßen berechnet:

Berechnung Ertragswert

Jahresreinertrag

= Jahresrohertrag - Bewirtschaftungs- und Verwaltungskosten

Bodenwertverzinsung

= Bodenwert (Grundstücksfläche x Bodenrichtwert) x Liegenschaftszins

Vervielfältiger

Den Wert erfahren Sie hier: ImmoWertV § 20 Anlage 1, zu finden auf der Webseite des Bundesministeriums für Justiz und Verbraucherschutz.

Gebäudeertragswert

= Gebäudereinertrag (Jahresreinertrag - Bodenwertverzinsung) x Vervielfältiger

Ertragswert gesamt

= Gebäudeertragswert + Bodenwert

Sollten Sie hierzu Hilfe benötigen so klicken Sie auf den unten stehenden Link und füllen das Formular aus:

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4. Welche Steuern fallen beim Verkauf an?

Die Käuferseite zahlt den Grundbucheintrag, den Notar und die Gewerbesteuer. Der Verkäufer zahlt in der Regel die Löschung im Grundbuch. Sollte die Immobilie unter 10 Jahren im Bestand veräußert werden so fällt noch eine so genannte Spekulationssteuer an. Welche weiteren Kosten entstehen könnten und welche Ausnahmen es bei der Spekulationsfrist es gibt erfahren Sie unter folgenden Link.

5. Welche Unterlagen sind notwendig?

Folgend erhalten Sie eine Übersicht über die Dokumente die beim Verkauf notwendig sind:

Benötigte Unterlagen beim Verkauf:

  • Lageplan (zeichnerische Darstellung des Objekts, enthält Flurstücksnummer, Grenzen, Bebauungsplan, erlaubte Nutzung)

  • Flurkarte (enthält alle Grundstückskenndaten, wichtig zur Berechnung der Grundsteuer)

  • Aktueller Grundsteuerbescheid

  • Energieausweis (enthält Energiekennwerte, hilft Heiz- und Warmwasserkosten zu schätzen und über Sanierung und Modernisierung vor dem Verkauf zu entscheiden)

  • Nachweise aller Modernisierungs- und Instandhaltungsmaßnahmen

  • Betriebskostenaufstellung

  • Übersicht der Nutzungs- und Wohnrechte aller Mieter

  • Protokolle (falls vorhanden)

  • Bauakte (enthält Grundrisspläne, Bauantrag, Baupläne, Baugenehmigungen und Informationen zu Um- und Anbauten)

  • Bebauungsplan (informiert über zugelassene Nutzungsarten)

  • Grenzbescheinigung (bestätigt, dass das Haus auf dem richtigen Grundstück innerhalb der Grenzen steht)

  • Grundbuchauszug (bestätigt die Eigentumsverhältnisse, zeigt eventuelle Grundschuld und Rechte Dritter)

Wenn Sie Ihr Haus mit ICG GmbH verkaufen, übernimmt wir diesen Teil. 

6. Welche Vorkaufsrechte gibt es beim Verkauf eine Mehrfamilienhauses?

Gesetze räumen bei Vorliegen der gesetzlichen Voraussetzungen bestimmten Vorkaufsbegünstigten ein Vorkaufsrecht ein:

  • Nach § 577 BGB hat der Mieter einer Wohnung ein Vorkaufsrecht, wenn die Wohnung in eine Eigentumswohnung umgewandelt wird und der Vermieter die Eigentumswohnung an einen Dritten verkaufen möchte. Dem Mieter steht nach einem Urteil des Bundesgerichtshofs (BGH) ein Schadensersatzanspruch zu, wenn ihm kein Vorkaufsrecht eingeräumt wird.[5]

  • Den Miterben steht im Fall des Verkaufs eines Miterbenanteils das Vorkaufsrecht nach § 2034 BGB zu.

  • Nach § 24 Baugesetzbuch (BauGB) besteht in bestimmten Fällen ein gesetzliches Vorkaufsrecht zugunsten der Gemeinde zwecks Sicherung ihrer Bauleitplanung. Es wird zwischen dem sogenannten „allgemeinen“ (§ 24 BauGB) und dem „besonderen“ (§ 25 BauGB) Vorkaufsrecht unterschieden. Zum Abschluss eines Grundstückskaufvertrages ist eine Erklärung von der Gemeinde über das Bestehen und die Ausübung des Vorkaufsrechtes (bzw. auf dessen Verzicht) erforderlich. Die Gemeinde wird, wenn sie das Vorkaufsrecht nicht ausübt, eine sogenannte Vorkaufsrechtsverzichtserklärung (Negativattest) abgeben, die durch den beurkundenden Notar bei der Gemeinde beantragt und meist für den Erwerber gebührenpflichtig ist. Grundbuchämter dürfen Grundstückskaufverträge nur im Grundbuch eintragen, wenn das so genannte Negativattest vorliegt (§ 2 Abs. 2 GVO). Das allgemeine Vorkaufsrecht der Gemeinde ist nicht im Grundbuch eingetragen, muss aber seit Kenntnis der Gemeinde innerhalb von zwei Monaten durch Verwaltungsakt ausgeübt werden (§ 28 Abs. 2 BauGB).[6]

  • Ein weiteres gesetzliches Vorkaufsrecht findet sich im Reichssiedlungsgesetz, ebenso in einigen landesrechtlichen Denkmalschutzgesetzen (etwa § 22 Denkmalschutzgesetz Mecklenburg-Vorpommern), Seilbahngesetzen oder sonstigen Spezialvorschriften. Auch das Eisenbahngesetz und eine Vielzahl anderer Normen sind zu beachten. Da es keine allgemeine verbindliche Übersicht gibt, wäre ein Kataster der gesetzlichen Vorkaufsrechte sinnvoll.

  • Auch im nordrhein-westfälischen Landschaftsgesetz wurde im Rahmen der Gesetzesnovellierung vom Mai 2005 den Trägern der Landschaftsplanung (Kreisekreisfreie Städte) ein gesetzliches Vorkaufsrecht eingeräumt. Dieses Vorkaufsrecht dient dazu, bestimmte Maßnahmen des Landschaftsplanes umzusetzen (vgl. § 36a LG NRW).

  • Nach Naturschutzrecht, z. B. § 48 Niedersächsisches Naturschutzgesetz[7], steht der öffentlichen Hand an Grundstücken, die ganz oder teilweise in einem Naturschutzgebiet oder Nationalpark liegen oder auf denen sich ein Naturdenkmal befindet, ein Vorkaufsrecht zu.

Gesetzliche Vorkaufsrechte müssen den Begünstigten nicht erst durch Rechtsgeschäft eingeräumt werden, sondern bestehen kraft Gesetzes und sind deshalb von den Normadressaten zu beachten.


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ICG ist ein Unternehmen welches für über 400 Immobilien Investoren und über 140 Family Offices in Deutschland Immobilien akquiriert.

 

Je nach Immobilienart, suchen wir den geeignetsten Immobilieninvestor heraus und prüfen gemeinsam in einer Due-Diligence den Ankauf. Wir arbeiten äußerst diskret und behandeln die von den Eigentümern erhaltenen Informationen zu den Immobilien absolut vertraulich. Der Ankauffokus liegt bei Mehrfamilienhäusern, Büroimmobilien, Gewerbeparks, Logistikimmobilien, Hotelimmobilien, Einkaufszentren sowie Grundstücke. Portfolioankäufe sind ebenfalls von Interesse. 

 

Weitere Ankaufskriterien entnehmen Sie bitte aus dem Ankaufsprofil auf unserer Webseite.

 

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Disclaimer

Die Informationen, Empfehlungen und juristischen Erläuterungen in unserem Ratgeber stellen ausschließlich unverbindliche Informationen ohne jede Gewähr auf Richtigkeit und Vollständigkeit dar. Es handelt sich nicht um eine Rechtsberatung im eigentlichen Sinne und kann und soll diese nicht ersetzen. Bei Fragen kontaktieren Sie uns über (ankauf@icg-immobilien.de).